Jurídico/Financeiro

O alojamento local e o fim habitacional

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Texto da responsabilidade do Gabinete Jurídico da AESintra

O “Alojamento Local” encontra-se definido, no Regime Jurídico do Alojamento Local, como uma “actividade de prestação de serviços de alojamento” por parte do titular do estabelecimento. Sob esta designação, têm funcionado realidades diversas, com características e dimensão variada, que vão do singelo proprietário, que, habitualmente, destina um segundo imóvel (sendo o primeiro a sua própria habitação) a esta actividade, à entidade que, organizando meios, recursos e processos produtivos, tem como área de negócios a prestação de serviços de alojamento.

A questão da actividade de alojamento local ser ou não um acto de comércio não foi sequer relevada pelo Supremo Tribunal de Justiça para aferir se o exercício da actividade de alojamento local em fracção autónoma constitui ou não, sendo neste caso vedado aos condóminos, uso diverso do fim a que essa fracção se destina. Com efeito, face à multiplicidade de decisões de tribunal em sentido diverso, umas sustentando que o sentido normal do fim habitacional de uma fracção não poderia deixar de ser o de que o mesmo se destina a residência, constante e permanente, de um agregado familiar e não a um uso volúvel e disseminado, feito por sucessivos e diversos utilizadores, outras sustentando que o conceito de alojar está contido em habitar (“quem se aloja, vem pernoitar, dormir, descansar”), o Supremo Tribunal de Justiça (STJ) proferiu um Acordão de Fixação de
Jurisprudência, o Acordão nº 4/2022, publicado em Diário da República em 10 de Maio, decidindo “uniformizar a Jurisprudência nos seguintes termos:

No regime da propriedade horizontal, a indicação no título constitutivo, de que certa fracção se destina a habitação, deve ser interpretada no sentido de nela não ser permitida a realização de alojamento local”.
Um Acordão de Fixação de Jurisprudência do STJ é uma decisão que, não valendo como lei, tem uma força especial uma vez que os tribunais hierarquicamente inferiores, não estando obrigados a decidir no mesmo sentido,
terão, nas suas decisões, de justificar a razão pela qual não seguem o sentido da decisão do Acordão Uniformizador.

Espera-se, assim, um aumento da litigiosidade em tribunal, fruto de futuras acções intentadas por qualquer um dos condóminos dos prédios constituídos em propriedade horizontal nos quais uma fracção autónoma com fim
habitacional seja afectada a alojamento local. De notar, porém, que o Acordão Uniformizador não determina o fim, imediato e por via administrativa, dos alojamentos locais instalados em fracções autónomas destinadas a habitação, os quais poder-se-ão manter em funcionamento até que, eventualmente, um condómino do prédio proponha, e obtenha vencimento, em tribunal, uma acção judicial destinada a proibir o funcionamento do estabelecimento de alojamento local. Naturalmente que tal também importa custos que alguns condóminos não terão como ou não quererão suportar.

Acresce que, atenta a importância que o sector do alojamento local, e todas as actividades económicas que giram à sua volta, como seja, a prestação de serviços de limpeza, de construção civil, de animação turística e outras, assumiu no panorama económico-social nacional, assim como toda a recuperação do imobiliário que proporcionou, não será de ter por impossível uma hipotética intervenção do poder legislativo que, por via de lei,
venha definitivamente definir se o alojamento local constitui ou não um uso diverso do fim habitacional. Por ora, reina a insegurança.

JEL37 abr. mai. jun. 2022

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